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Como funciona a utilização do FGTS no financiamento da casa própria?

Dúvidas sobre a utilização do saque do FGTS para financiar a casa própria e extinguir dívidas do próprio financiamento são recorrentes. Confira abaixo algumas informações que podem esclarecer estes questionamentos.

Direito ao uso

Em recente decisão da 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, foi reconhecido o direito de uma mutuária da Caixa Econômica Federal de utilizar o dinheiro do FGTS na amortização da dívida no contrato de financiamento de imóvel.  A decisão foi baseada na lei 8.036/90, na qual não é definida qualquer vedação à utilização dos recursos do FGTS para a quitação das prestações de financiamento imobiliário, mesmo que este seja fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). 

O SFH é um programa de financiamento habitacional do Governo Federal para facilitação na construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil. A lei do SFH foi criada em 1964 e um dos seus programas conhecidos é o Minha Casa, Minha Vida. 

O juiz ressaltou que o decreto regulamentar 99.684/1990, art. 35, inciso 5º, define o “pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional concedido no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação SFH, desde que: a) o mutuário conte com o mínimo de três anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou em empresas diferentes; b) o valor bloqueado seja utilizado, no mínimo, durante o prazo de doze meses; e c) o valor de cada parcela a ser movimentada não exceda a oitenta por cento do montante da prestação”. 

No inciso 7, o decreto ainda estabelece o “pagamento total ou parcial do preço de aquisição de moradia própria, observadas as seguintes condições: a) conte o mutuário com o mínimo de três anos de trabalho sob o regime do FGTS, na mesma empresa ou empresas diferentes; e b) seja a operação financiada pelo SFH ou, se realizada fora do Sistema, preencha os requisitos para ser por ele financiada”. 

Portanto, o entendimento da 5ª turma do TRF-1 vem do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que, em 2011, considerou que as normas regulamentares do FGTS permitem utilizar o fundo para pagar a moradia própria, ainda que a operação seja fora do SFH – desde que preencha todos os requisitos. 

Segundo a Caixa Econômica Federal, não é permitido utilizar o FGTS para conclusão, reforma, ampliação ou melhoria. Os recursos devem ser usados apenas para construção em terreno próprio, aquisição de terreno em construção e, claro, para a quitação das parcelas da casa própria financiada pelo SFH. 

Sobre o FGTS

O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é um fundo criado pelo Governo Federal para funcionar como uma reserva de dinheiro para o trabalhador. A porcentagem de 8% em relação ao salário é todo mês depositada, sem desconto para o trabalhador. 

Segundo a Caixa, o FGTS pode ser utilizado na hora da contratação, bem como na entrada do financiamento, constituindo parte do pagamento ou o seu valor total. O saldo do FGTS também é utilizado para quitar a dívida ou parte dela, desde que o contrato tenha sido assinado no âmbito do SFH. Caso o proprietário queira quitar as dívidas recorrentes, o imóvel só pode ser avaliado em até R$1,5 milhão e não pode ter sido objeto de utilização ou abatimento pelo FGTS por comprador anterior em três anos anteriores, a partir da data do imóvel registrado. A porcentagem vai até 80% na diminuição no valor das 12 parcelas seguidas. 

É preciso ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS para a amortização do financiamento, somando-se os períodos trabalhados consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes. Os requisitos do comprador são não possuir financiamento ativo no SFH; não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano ou de parte residencial de imóvel misto, concluído ou em construção, localizado no município de sua atual residência, ou onde exerce a sua ocupação laboral principal, incluindo os municípios limítrofes e integrantes da mesma região metropolitana. 

Por último, o FGTS não pode ser utilizado para financiar um imóvel comercial, reformar ou aumentar o imóvel, comprar terrenos sem construção ao mesmo tempo, comprar material de construção e outros imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras pessoas.