Publicação

A COVID-19, a crise financeira e os contratos imobiliários

Para além das questões usualmente debatidas sobre a pandemia do COVID-19, é consenso que ela, além de afetar a saúde mundial, também está impactando na capacidade financeira da população e o temor diante da sombra da crise financeira desponta a cada novo dia. Este texto aborda pontualmente as peculiaridades e possibilidades da crise no âmbito do direito imobiliário.

Postura de Cooperação

A pandemia é inequivocamente um acontecimento de fato extraordinário e imprevisível, portanto é esperado que as relações contratuais sejam pautadas à luz dos princípios da solidariedade, lealdade e cooperação entre as partes. A postura cooperativa pode proporcionar que as partes estabeleçam um canal de comunicação eficiente para solução das demandas geradas pela pandemia, e, se necessário, devem valer-se de interlocutores para facilitar o diálogo e com proposição de medidas para mitigar os impactos e prejuízos para todos os envolvidos

O parágrafo único do artigo 393 do Código Civil descreve que o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir, exatamente como no atual contexto, sendo que nestes casos há expressa disposição legal para isentar o devedor de responder pelos prejuízos resultantes.

Contratos de Locação

Especificamente nos casos de contratos de locação e seguindo o posicionamento acima descrito, os artigos 17 e 18 da Lei de Locações asseguram às partes a liberdade de contratação, inclusive possibilitando mediante comum acordo a fixação de novo valor para o aluguel, ou seja, é possível a alteração das cláusulas inicialmente pactuadas. Neste cenário, a recomendação é que as partes negociem os valores e prazo para regularização, sempre reduzindo-as a termo para que, em necessidade de discussão judicial futura, tenham parâmetros claros e previamente fixados.

Nos casos em que haja expressa renúncia contratual ao direito de revisão, é necessária a análise do caso concreto para verificar a existência de hipótese de revisão, reequilíbrio econômico e financeiro ou situação de exceção contratual.

Soluções para Contratos de Financiamento Imobiliário

Algumas instituições financeiras concederam aos clientes a possibilidade de pausar por tempo previamente determinado as parcelas de financiamento imobiliário, bem como a concessão de carência nos casos de novos financiamentos. Para o caso de cliente que efetua o pagamento com a conta vinculada do FGTS, a pausa das parcelas estende-se àquelas não cobertas pelo FGTS.

Há ainda a realização de renegociação de contratos com clientes com parcelas atrasadas por período estipulado pela instituição financeira, concedendo também nestes casos a possibilidade de pausa ou pagamento parcial das prestações.

Para aderir às medidas acima, o cliente deverá utilizar-se dos canais eletrônicos disponibilizados pelas instituições.

Resolução Contratual

Se as medidas acima descritas não foram adequadas para a pacificação das relações contratuais, as partes poderão valer-se das possibilidades de resolução contratual decorrentes de acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis nos termos do artigo 478 do Código Civil.

Caso a parte demandada tenha interesse em evitar a resolução contratual, poderá valer-se da regra disposta no artigo 479 do citado diploma legal, propondo mudanças equitativas nas condições do contrato.

Projeto de Lei 1179

O Projeto de Lei 1179, apresentado pelo Senador Antonio Anastasia, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET), está vigente durante o período da pandemia do novo coronavírus (Covid-19).

Na redação original do Projeto de Lei, havia possibilidade dos locatários residenciais que sofrerem alteração econômica e financeira procederem à suspensão (total ou parcial) do pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020. Contudo, a medida foi suprimida pelo Substitutivo votado e aprovado em 3 de abril de 2020, permanecendo somente as disposições atinentes à limitação de concessão de liminar de despejo para desocupação de imóvel urbano (residencial ou não), no período já citado.

O mesmo projeto propõe ainda que o aumento de inflação, variação cambial, desvalorização ou substituição do padrão monetário não sejam considerados como fatos imprevisíveis. Contudo, isso ainda depende da validação final da Câmara dos Deputados. O Presidente da Câmara, Rodrigo Maia, determinou a abertura de uma Comissão Especial para analisar a matéria hoje, dia 30 de abril.

Natália da Rocha Guazelli de Jesus

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