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09/09/2020em Consultoria Jurídica

Qual é a diferença entre contrato de locação e arrendamento rural?

Arrendamento rural é a modalidade de contrato em que o arrendador cede imóvel rural para atividade agrícola, pecuária, entre outras. Entenda

Todos nós já ouvimos falar em imóveis alugados. Talvez você que está lendo esse texto esteja vivendo em um, seja apartamento ou casa. Mas você já ouviu falar no arrendamento rural? Ambos parecem iguais, mas são totalmente diferentes nos contratos firmados. O contrato de locação, num imóvel em área urbana, é aquele no qual uma das partes cede a utilização de um imóvel mediante pagamento de um aluguel mensal.

Nesse caso, é firmado um contrato, que pode ser registrado em cartório, no qual se estabelecem regras que ambas as partes, locatário e locador, devem seguir. Por exemplo: valor do aluguel, dia do pagamento, multa por atraso, formas de rescisão, indenização ou não pelas benfeitorias, entre outros pontos. É preciso lembrar que um bom contrato de locação de imóvel deve ser extremamente detalhado e livre de dúvidas, para evitar brigas judiciais futuramente, sendo ideal a realização mediante acompanhamento de advogado.

E o arrendamento rural?

O arrendamento rural consiste na modalidade de contrato em que o arrendador cede, por meio de um contrato, o imóvel rural para que o arrendatário exerça sua atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. A diferença para o imóvel urbano é que o aluguel deve seguir o Estatuto da Terra, no artigo 95, XII, que determina que o local alugado seja de até 15% do valor cadastral do imóvel.

O artigo 12 do decreto nº 59.566/66 do Estatuto da Terra prevê que o contrato deve conter:

II – Nome completo e endereço dos contratantes;

III – Características do arrendador ou do parceiro-outorgante (espécie, capital registrado e data da constituição, se pessoa jurídica, e tipo e número de registro do documento de identidade, nacionalidade e estado civil, se pessoa física e sua qualidade (proprietário, usufrutuário, usuário ou possuidor);

IV – característica do arrendatário ou do parceiro-outorgado (pessoa física ou conjunto família);

V – objeto do contrato (arrendamento ou parceria), tipo de atividade de exploração e destinação do imóvel ou dos bens.

VI – Identificação do imóvel e número do seu registro no Cadastro de imóveis rurais do IBRA (constante do Recibo de Entrega da Declaração, do Certificado de Cadastro e do Recibo do Imposto Territorial Rural).

VII – Descrição da gleba (localização no imóvel, limites e confrontações e área em hectares e fração), enumeração das benfeitorias (inclusive edificações e instalações), dos equipamentos especiais, dos veículos, máquinas, implementos e animais de trabalho e, ainda, dos demais bens e ou facilidades com que concorre o arrendador ou o parceiro-outorgante;

VIII – Prazo de duração, preço do arrendamento ou condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos, com expressa menção dos modos, formas e épocas dêsse pagamento ou partilha.

Como é possível verificar, em contratos de arrendamento rural é necessário descrever quais as atividades que o agricultor deve realizar no local. É importante salientar que o tempo de contrato é de acordo com a conclusão da colheita, sendo prorrogado em caso de atraso já que não é culpa do arrendatário – na pecuária, esse período é após a safra de animais.

Um direito específico para o arrendador está no art. 42: “Poderá se opor a cortes ou podas, se danosos aos fins florestais ou agrícolas a que se destina a gleba objeto do contrato”. Também no art. 43: “Não constando do contrato de arrendamento a forma de restituição de animais de cria, de corte ou de trabalho, entregues ao arrendatário, este se obriga a rescindir o contrato, restituí-los em igual número, espécie, qualidade e quantidade”.

No artigo 45, o arrendatário tem o direito de preempção (compra antecipada) na aquisição do imóvel rural arrendado. Se por ventura o proprietário alienar (transferência de domínio de bens de um indivíduo para terceiros) o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo de 30 dias contando a notificação, exercer o seu direito.

A extinção do contrato de arrendamento deve ocorrer, segundo o art. 26 do decreto nº 59.566/66: pelo término do prazo do contrato e do de sua renovação; pela retomada; pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário; pelo distrato ou rescisão do contrato; pela resolução ou extinção do direito do arrendador; por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato; por sentença judicial irrecorrível; pela perda do imóvel rural; pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural; e por último por qualquer outra causa prevista em lei.

A morte do arrendatário (locatário) não configura a extinção do contrato, sendo que uma outra pessoa devidamente qualificada deva prossegui-lo.

O despejo do arrendatário pode ocorrer em qualquer ocasião. Por isso, o artigo 32 estabelece que isso deve ocorrer nas seguintes situações:

Término do prazo contratual ou de sua renovação;
Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, no todo ou em parte, sem o prévio e expresso consentimento do arrendador;
Se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;
Dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;
Se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural;
Abandono total ou parcial do cultivo;
Inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13;
Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido;
Por fim, se o arrendatário infringir obrigação legal ou cometer infração grave de obrigação contratual.