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STJ decide que a ausência de registro de compra e venda não descaracteriza justo título em usucapião ordinário

Em abril deste ano, o Superior Tribunal de Justiça defendeu a tese de que a ausência de registro do compromisso de “compra e venda” não é suficiente para descaracterizar o justo título – instrumento necessário no reconhecimento da usucapião ordinária. A discussão originou-se na década de 1990 onde o proprietário teria celebrado, por meio de uma escritura pública, a cessão de posse com o antigo dono – porém não foi registrado na matrícula do imóvel. 

Depois de duas décadas, um casal ajuizou uma ação reivindicatória para consolidar um suposto direito de propriedade advindo do imóvel perante um banco. Em primeiro grau o juiz deu provimento ao pedido e fixou indenização pelas benfeitorias realizadas. Os herdeiros recorreram ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ-MS) onde foi entendido que o compromisso de compra e venda do imóvel, sem registro, não configura usucapião ordinário. 

O relator do recurso, Ministro Villas Bôas Cueva da Terceira Turma do STJ, argumentou que o justo título numa usucapião extraordinária já carrega de que há uma falha na ausência de registro (compra e venda), definido na lei 10.406, art. 1.242:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

O Ministro ainda diz que seria absurdo exigir o título justo transcrito e boa-fé, já que o título registrado transfere a propriedade. No tocante, especificamente, ao compromisso de compra e venda não registrado, Villas Bôas Cueva ressaltou que as turmas de direito privado do STJ já se posicionaram no sentido de que esse seria um documento apto a configurar o requisito do justo título para a usucapião ordinária.